Kto bude mať šancu získať hypotéku a koho sa dotkne sprísnenie hypotekárnych pravidiel v nasledujúcom roku?

Rok 2022 bol z pohľadu hypoték veľmi turbulentný. Ešte na začiatku roka sme vedeli hypotéku vybaviť na úrovni okolo nuly, behom pár mesiacov sa ale všetko zmenilo. Cena peňazí na bývanie je dnes v priemere trojnásobne vyššia, čo je cítiť nielen na množstve schválených úverov, ktoré klesli o 30 až 40 percent, ale aj na spomalení predaja nehnuteľnosti a postupnom znižovaní ich cien. 

• Kto si dnes berie hypotéku? Ako vyzerá typický klient?

Typický klient sa nezmenil, zmenil sa prístup finančných domov. Banky majú zvýšené nároky na to, akému klientovi hypotéku schvália a zároveň musí mať klient väčšiu bonitu – aby nebol pre banku rizikový. 

• Je ešte stále aktuálne refinancovanie? Za akých podmienok sa oplatí refinancovať si staršiu lacnejšiu hypotéku? 

Refinancovanie poznáme buď čisté, teda bez skúmania príjmov, alebo štandardné, kde sa príjem skúma. Pri prvom zo zákona vyplýva, že banky nemusia skúmať príjem žiadateľa, ak je splátka novej hypotéky nižšia alebo rovná tej predchádzajúcej. To je však aktuálne takmer nemožné, keďže išli úrokové sadzby vyššie, čím sa výrazne zvýšili aj splátky. Dnes teda platí, že refinancovať staré úvery s nižšou splátkou nielenže nemá zmysel, ale je to aj podstatne náročnejšie. 

Samozrejme, sú ojedinelé prípady, kedy sa refinancovanie oplatí. Ide napríklad o rozvod a vysporiadanie BSM, vylúčenie nehnuteľností zo záruk, či navýšenie hypotéky. Takýchto prípadov je ale veľmi malé množstvo.

Každopádne, aktuálna situácia sa postará o prečistenie sprostredkovateľského trhu. Trh sa prečistí o agentov, ktorí nemali záujem o poskytovanie kvalitných služieb klientom, ale len rýchleho zárobku pomocou refinancovania pri klesajúcom trende úrokových sadzieb. 

• Ako sa zmenili podmienky bánk? Došlo k zmene aj pri ostatných parametroch okrem úrokov? 

V súčasnosti sú banky omnoho viac obozretné pri poskytovaní úverov. To signalizuje, že predpokladajú ochladenie trhu, v dôsledku čoho môže prísť k zníženiu disponibilných príjmov obyvateľstva, prípadne k zníženiu zamestnanosti. Nedošlo len k samotnému zvýšeniu sadzieb, ale aj rizikových prirážok bánk podľa segmentácie klientov. Dobrou správou však je, že na rozdiel od Českej republiky sme súčasťou eurozóny a naše sadzby sú tak podstatne nižšie ako u našich západných susedov.
 

• Ako vidíte vývoj hypotekárneho trhu v budúcom roku? 

Kým sa trh nedostane do rovnováhy, situácia by sa nemala výrazne zlepšiť. Budúci rok bude zrejme pre veľké množstvo realitných maklérov a sprostredkovateľov veľmi ťažký. Od poslednej krízy v rokoch 2008 - 2009 prešla síce viac ako dekáda, no trh zostal prehriaty. Ani za tak dlhú dobu sme neboli svedkami žiadnej výraznej korekcie na kapitálových či realitných trhoch. Teraz teda nastáva priestor na “schladenie” trhu. 

Znižovanie inflácie a úpravu sadzieb na hypotékach smerom nadol by sme mohli opätovne pociťovať už koncom budúceho roka. 
 

Ďakujeme za odpovede. 

Na otázky k aktuálnej téme odpovedal: 
Radoslav Valko, skúsený investor a generálny riaditeľ SOPHISTIC Pro finance